我国房地产市场特征和影响房价的因素分析

2022-03-21版权声明我要投稿

  摘要:结合我国社会经济发展形势来看,房地产市场发展对于我国社会经济发展起到了至关重要的作用与影响。在新的经济发展形势下,对房地产市场特征、影响房价的因素进行有效地把握,对房地产市场发展做好科学、有效地控制,对于促进房地产市场发展、我国社会经济平稳、健康发展来说意义重大。本文对我国房地产市场特征和影响房价的因素进行了探讨分析,注重把握房地产市场发展特点,联系影响房地产的相关因素,提出房地产市场发展对策,希望能够为房地产市场稳定、健康发展提供一些参考及借鉴。

  关键词:房地产市场;房价影响因素;市场特征;

  前些年,随着我国社会经济的快速发展,各地房价在相当长的一段时间内出现上涨趋势,并且近年来,房地产市场价格逐渐趋于稳定,略有涨跌。本文注重对我国房地产行业的发展现状及发展形势进行分析,联系房地产市场发展特点,对房地产的市场特征以及影响房价的相关因素进行把握,并为房地产市场的长远发展提供一定的参考及指引。在对房地产市场特征及影响房价的因素分析时,注重联系房地产价格影响因素,分析房地产市场特征,对二者进行结合,并探索房地产市场稳定、健康发展的有效对策。

1 我国房地产市场发展的整体状况及结构特征分析

  在对我国房地产市场发展整体状况及结构特征分析过程中,本文注重联系国内商品房价格变动情况,对我国房地产市场发展的变化进行把握,从而对房地产市场特征及相关情况进行分析。

  结合我国房地产市场变化特点来看,从2000年—2016年期间,我国房地产成交价呈现出大幅度的上升趋势。其中,涨幅最大的为公寓房;其次为住宅商品房;最后为其他类商品房。从涨幅来看,各类商品房的住宅价格上涨3倍左右,涨幅相对较大。联系我国房地产市场的变化情况来看,现阶段房地产价格是经过五轮上涨之后形成的[1]。我国房地产价格的变动,其涨幅变化呈现出一定的波动性,具体的市场变化情况如下:

  首先,在2000年—2003年期间,我国房价的涨幅相对较小,并且呈现出稳步上涨的态势,整体涨幅控制在5%以内。

  其次,在2004年—2007年期间,我国房地产市场涨幅呈现出扩大化的状态,并且在这一期间涨幅最大,涨幅一度接近了20%,相对于2000年—2003年期间,增长了近4倍。在2004年—2005年期间,我国房价涨幅加快,涨幅最高达到了18.7%。2006年—2008年期间,房间涨幅有所回落,2006年的涨幅在6.2%左右,到了2007年期间,房价涨幅再度提升,达到了16%以上。但是到了2008年,受到经济危机的影响,我国房地产市场呈现出下跌的态势,但是下跌幅度相对较小,在1.9%作用[2]。

  最后,金融危机之后,我国房地产价格再度呈现出上涨趋势,但是涨幅相对于2006年—2008年期间,幅度有所下降。在金融危机之后,为了振兴经济发展,我国采取了宽松的货币政策和财政政策,这在很大程度上促进了房地产市场经济的发展。在2009年,我国房地产出现第三次上涨,这一次涨幅最高,达到了24%以上。到了2011年后,随着货币政策变化,紧缩性的货币政策使房地产涨幅开始下降,回落5%左右。到了2012年—2013年期间,我国房价出现了第四次上涨,涨幅在8.75%和7.73%[3]。

  从我国房地产市场整体发展态势来看,随着我国社会经济的快速发展,房地产价格呈现出稳定的上涨趋势,虽然受到经济危机、货币政策、财政政策的影响,但是房地产价格整体上保持上涨的趋势。2016年以后,随着我国城市居民可支配收入的增加,房价大约为2000年的3.35倍左右。随着收入及房价增长情况的变化,购买同样大小的住房,2016年要比2000年相对简单,这也在一定程度上刺激了房地产市场的发展[4]。2016年以后,我国房地产在国家政策的调控下,价格处于一个相对稳定的状态,涨幅相对较小,但整体上处于一个稳定增长的状态。关于我国住房价格变化情况(表1)。

  随着住房价格的变动以及收入变化,对比2000年和2016年居民购房情况来看,2016年购房压力相对较小。

2 我国房地产市场的本质特征及房价影响因素分析

  2.1 我国房地产市场的本质特征

  结合我国房地产市场发展情况来看,我国房地产市场的特点表现在以下几个方面:

  其一,商品住宅是一种耐用消费品,并且具有消费品和投资品两重属性;

  其二,房地产信贷对于房地产投资和房地产居住起到了重要的影响;

  其三,房地产成为政府税收的主要来源,为政府税收贡献了较大的力量,房地产市场的发展,也对中国经济发展起到了重要的影响,成为市场经济中不可或缺的一部分[5]。

  其四,房地产行业具有局部垄断性的发展特点。

  同时,联系我国房地产的发展特点来看,房地产除了具有一般性特点之外,不同于其他国家,我国房地产还具有一定的特殊性,主要表现在以下几个方面:

  首先,房地产土地市场被政府所垄断,拥有住房是中国人根深蒂固的一种观念,这使房地产的需求较大,促进了房地产市场的发展。

  其次,中国人具有较强的家庭观,父母为子女买房提供了较大的经济支持,并且绝大多数父母认为为子女买房是自己责无旁贷的责任。

  最后,中国人受到传统观念的影响,具有较强的存钱观,这使大量的资金流入到房地产市场,促进了房地产市场的发展。

  2.2 影响我国房地产价格的因素分析

  影响我国房地产价格的因素众多,有的因素可以起到降低房地产的价格,有的因素可能提高房地产的价格,而且同一因素对于不同类型的房地产价格的影响也不尽相同。从理论上而言,主要包括以下一些因素。(1)房地产的供求因素;(2)经济因素,范围比较广泛,比如居民储蓄、消费水平,投资水平,财政支出,金融状况,整体物价水平,居民收入等诸多经济因素;(3)人口因素,人口数量的增加,必然会对房地产的需求增大,促使了房地产价格上涨;(4)社会因素,社会安定,城市化的进程加快以及房地产投资;(5)行政因素,土地制度,住房制度,城市发展规划,土地利用规划,税收水平,行政隶属变更等;(6)购房者的心理因素,比如价格预期,购买或出售心态,讲究门牌,风水,价值观的改变等;(7)国际因素,随着经济一体化,某些事件比如军事冲突、政治对立等国际环境的改变,对某些地区或国家的房地产价格影响十分明显;(8)其他因素,比如急需现金流,就有可能降价出售房产。

  从我国的房地产发展过程而言,其价格影响因素主要包括以下几点。

  第一,增长预期对房地产价格起到了重要的影响。

  联系增长预期来看,主要包括了实体经济增长预期和虚拟经济增长预期两个方面。联系我国社会经济发展形势来看,我国经济处于一个稳定发展时期,国民收入增长处于一个较快的阶段,并且随着经济的快速发展,人们手中财富值增加,受到传统观念的影响,使大量资金流入到房地产市场,对房地产价格产生了较大的影响。另一方面,从虚拟经济来看,广义货币增长和官方广义货币增长超过了实际增长率,这导致了房地产价格的上升[6]。

  第二,两大杠杆比率的影响。

  两大杠杆比率主要是指按揭贷款杠杆比率和开放商债务杠杆比率。房地产支出是居民家庭消费支出占比最大的一次性支出,并且住宅本身具有消费品和投资品两种属性。由于在购房时所需要投入的资金较大,购房资金主要来自于自有资金和银行贷款,贷款杠杆越高,购房需求也就越大,房价也就越高。同时,从开发商视角来看,购买土地以及建筑成本的增加,需要大量的债务杠杆,杠杆越高,开发商对土地的需求也就越大,从而导致房价的大幅度上升。

  第三,成本推动的影响。

  房地产价格与其成本有着密切的关联性,随着房地产成本的上升,导致房地产价格也随之上升。随着地价的上涨,开发商拿地成本上升,这部分成本加入到了房价当中[7]。同时,随着经济的快速发展,房间材料的价格、人工价格也呈现出上升趋势,这使房地产价格大幅度上涨。

  总的来说,我国房地产市场价格变化与增长预期、两大杠杆比率、房地产建设成本有着密切的关联性,这三大因素对房地产价格起到了重要的影响。针对这一情况,在对房价进行控制过程中,对三个因素的把握,做好房地产市场的有效调控,对于确保房地产市场稳定、健康发展来说,起到了至关重要的影响[8]。

3 结论

  结合我国房地产市场特征以及房价的影响因素来看,目前我国房地产市场价格的上涨是结构性的,全国范围内并不存在系统性的房地产价格泡沫。联系地区差异来看,房地产价格泡沫在特大城市、一线城市中可能存在,如北京、上海、深圳等地区。同时,联系我国房地产市场的发展形势来看,受到传统文化以及计划生育的影响,我国家庭住房购买力较强,这为房地产市场发展创造了有利条件。由此可见,我国房地产市场发展过程中,未来一段时间内会保持相对稳定的状态,在对房地产发展趋势衡量过程中,要注重从多方面、多视角进行把握,从而对房地产发展形势做好有效地评估,指引房地产更好地发展。

参考文献

  [1]庞如超.城市住宅价格波动中的投机行为:理论与实证研究[J].沧州师范学院学报,2021,37(1):102-107.

  [2]朱思雅.我国房地产市场结构与房地产价格行为研究[J].中国集体经济,2021(6):5-7.

  [3]李星敏.我国信贷市场、股票市场与房地产市场间的风险传染研究——基于VAR-GARCH-BEKK模型的实证分析[J].华北金融,2020(11):21-32.

  [4]蒋彧,陈鹏.中国股票市场与房地产市场的动态相关性及其驱动因素研究[J].上海经济研究,2020(11):92-103.

  [5]梁露.信贷、房地产价格与金融稳定性关系分析[J].内蒙古统计,2020(5):7-10.

  [6]董涛.刍议货币政策对房地产价格的影响[J].环渤海经济瞭望,2020(10):34-35.

  [7]傅寒春.货币政策对房地产市场影响的实证研究[J].全国流通经济,2020(26):134-136.

  [8]叶翊桐.房地产市场价格对居民投资倾向的影响[J].商业经济,2020(9):80-81.

作者:高全德 单位:山东开元置业集团有限公司

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